Prodej a koupě domu

Pomůžu Vám s prodejem i koupí domu

Potřebujete poradit, neorientujete se v prodeji? Napište mi svoje tel. číslo, zavolám Vám a spolu upřesníme zadání poptávky na službu pro prodej domu.

Služby spojené s technickou přípravou prodeje rodinného domu

Služby spojené s technickou přípravou koupí rodinného domu

Jak prodat dům

Výhody pro vás

Uvažujete o prodeji rodinného domu vlastními silami bez realitky, realitního poradce, či jiných finančních společností působících na realitním trhu?

Budete vést prodej domu prostřednictvím realitního zástupce a chcete mít přehled o tom co Vás během přípravy prodeje domu čeká?

Podrobnosti k prodeji domu

Prodej rodinného domu

Plánujete prodej domu vlastními silami bez realitky, realitního poradce, či jiných finančních společností působících na realitním trhu? Víme, že prodej domu není jednoduchá záležitost. Chtěli byste zjistit, jak připravit prodej domu a jak následně prodat dům (ať už se jedná o prodej domu bez realitky nebo prodej rodinného domu prostřednictvím realitního zástupce)?

Prodej rodinného domu – moje zkušenosti

Působím v oblasti realit několik let jako energetický specialista, certifikovaný inspektor, znalec v oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitostí a autorizovaný inženýr v oboru pozemní stavby.

Oprava domu před jeho prodejem

Ne každá investice do domu před prodejem se vám vrátí. Vložené peníze do rekonstrukce nemusí nutně zvýšit cenu domu úměrně vydaným nákladům. Jednou z investic, kdy cena domu se udrží v obvyklé tržní ceně je investice do opravy statických poruch Vašeho domu.

Informace z katastrální mapy

Vaším pomocníkem pro prodej domu bude katastrální mapa, kde zjistíte, zda máte všechny stavby správně zanesené v katastrální mapě a zda nebudete potřebovat pasport stavby.

Průvodce přípravou prodeje domu - jak prodat dům?

Pro prodej rodinného domu jsou níže uvedené body, které popíší další kroky pro úspěšný a rychlý prodej rodinného domu. Pomůžou Vám s pojmy PENB (někdy nesprávně označovaný jako energetický štítek). Upozorní, na na co si dát pozor při prodeji domu dříve, než podepíšete kupní smlouvu.

Kontrola zákresu v katastrální mapě

Během své praxe se setkávám s případy, kdy v průběhu minulých let byly přistavěli nové části ke stávajícímu domu, které se nezkolaudovali, popř. zkolaudovali, ale kolaudace nebyly zaneseny do katastrální mapy. Tato skutečnost prodlužuje vlastní prodej rodinného domu. Banky poskytující hypotéky požadují, aby skutečný stav rodinného domu při prodeji byl v souladu s údaji uvedenými v katastru nemovitostí. Doporučuji podívat se na katastrální mapu v leteckém pohledu a v případě nesrovnalostí, mezi zákresem v katastrální mapě a skutečností, provést nápravu. Podrobnosti vám sdělí katastrální a stavební úřad.

Při nápravě se bude jednat převážně o zhotovení geometrického plánu, dokumentace pasportu stávajícího stavu, doložení všech dokumentů pro potvrzení povolení existující stavby, popř. dodatečné povolení stavby. Podrobnosti v dalším textu. Pokud prodáváte dům, který nebude správně zanesen v katastru nemovitostí, počítejte s výdaji na zpracování převážně geometrického plánu, pasportu, popř. dodatečného povolení stavby.

Geometrický plán a zanesení stavby do katastrální mapy

Pokud nemáte stavby zakresleny v katastrální mapě je nutné postoupit tyto kroky:
Nechat si zpracovat geometrický plán
U staveb a jejich změn postavených před rokem 1976 nechat udělat pasport stavební úřad vydá potvrzení o existenci stavby
U staveb postavených po roce 1976 dodatečné povolení stavby (výkresová dokumentace + revizní zprávy) stavební úřad vydá dodatečné povolení
Zanést na katastrální úřad:
• Geometrický plán
• Vydané potvrzení o existenci stavby, popř. dodatečné povolení stavby včetně ověřené dokumentace od stavebního úřadu
Postup vždy předem konzultujte ze stavebním a katastrálním úřadem.

Kontrola stávající výkresové dokumentace se skutečným stavem prodávaných nemovitých věcí

Dle § 125 odst. 1 a 3 zákon č. 183/2006 Sb. (stavební zákon) povinnost archivovat dokumentaci,…“při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby“.
(1) Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.
(3) Neplní li vlastník stavby povinnost podle odstavce 1, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace (pasport stavby), pokud ji stavebník nepořídil sám
1.
Pokud máte projektovou dokumentaci, která skutečnému stavu nemovitých věcí odpovídá, tak je vše v pořádku. Pokud dokumentaci nemáte, máte možnost, jako vlastník požádat stavební úřad o nahlédnutí do archivní dokumentace vašeho domu a za úplatu zkopírovat výkresovou dokumentaci. Pokud je nemovitost na vesnici, lze ještě dohledat archivní dokumentaci na obecním úřadě.
2.
Pokud projektovou dokumentaci nemáte, mohou nastat tyto případy:
Potvrzení existence stavby
Dodatečné povolení stavby
Postup vždy předem konzultujte se stavebním úřadem.

Technický průkaz pro prodej rodinného domu

INSPEKCE NEMOVITOSTI ZÁKLAD
Certifikovaný inspektor nemovitosti prozkoumá předmětnou nemovitost. Na základě průzkumu vypracuje TECHNICKÝ PRŮKAZ NEMOVITOSTI, který obsahuje grafické vyhodnocení, popis nemovitosti a jejích případných problémů a vyhodnocený seznam všech hodnocených rizik podle metodiky NEMOPAS.

INSPEKCE NEMOVITOSTI STANDARD
Certifikovaný inspektor nemovitosti prozkoumá předmětnou nemovitost. Na základě průzkumu vypracuje TECHNICKÝ PRŮKAZ NEMOVITOSTI, který obsahuje grafické vyhodnocení, popis nemovitosti a jejích případných problémů a vyhodnocený seznam všech hodnocených rizik podle metodiky NEMOPAS. Každé případné riziko je podrobně analyzována na samostatném listě.

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) pro prodej rodinného domu

1. Kdo má povinnost nechat si vypracovat průkaz energetické náročnosti budovy při prodeji nebo pronájmu?
Dle zákona č. 406/2000 Sb.,
§ 7a
(2) Vlastník budovy, společenství vlastníků jednotek nebo v případě, že společenství vlastníků jednotek nevzniklo, správce jsou povinni
a) opatřit si průkaz
1. při prodeji budovy nebo ucelené části budovy,
2. při pronájmu budovy,
3. od 1. ledna 2016 při pronájmu ucelené části budovy,
b) předložit průkaz nebo jeho kopii
1. možnému kupujícímu budovy nebo ucelené části budovy před uzavřením smluv týkajících se koupě budovy nebo ucelené
části budovy,
2. možnému nájemci budovy nebo ucelené části budovy před uzavřením smluv týkajících se nájmu budovy nebo ucelené části
budovy,
c) předat průkaz nebo jeho kopii
1. kupujícímu budovy nebo ucelené části budovy nejpozději při podpisu kupní smlouvy,
2. nájemci budovy nebo ucelené části budovy nejpozději při podpisu nájemní smlouvy,

Předání a poskytnutí dokumentů při prodeji rodinného domu

Dle stavebního zákona při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby. Dále je dobré předat i další níže uvedené dokumenty, které novému vlastníkovi pomohou s provozem domu a návrhem dalších úsporných opatření.
• Projektová dokumentace, včetně všech povolení a kolaudací
• Revize
• Záruční listy
• Manuály pro obsluhu technického vybavení domu
• Kontakty na revizní techniky, stavební firmy, které využíváte pro provoz a údržbu vašeho domu

Za jakou cenu prodat dům?

Pro výhodný prodej rodinného domu je optimální nastavení prodejní ceny zásadní rozhodnutí, které Vám pomůže s rychlým prodejem rodinného domu. Neprodávejte dům pod cenou a nepožadujte ani nereálnou cenu. Pro stanovení prodejní ceny můžete využít několik možností:

Můžete si nechat pro prodej rodinného domu stanovit tržní hodnotu odhadcem, znalcem.

Znalce v oboru ekonomika/ceny a odhady/oceňování nemovitostí ve Vaší oblasti
Dále můžete oslovit certifikované odhadce, kteří převážně zpracovávají odhady pro banky poskytující úvěry.

Kontakty na certifikované odhadce můžete najít např. na stránkách Certifikačních ústavů.

Na realitních stránkách můžete zjistit, za jakou cenu jsou nabízeny obdobné nemovité věci. Jde o přehled nabídek, kde může být cena nadhodnocená. Skutečnou prodejní cenu lze zpětně zjistit např. z cenových map:
Za poplatek na specializovaných stránkách můžete získat přehled, za kolik se již obdobné nemovité věci prodaly – do vyhledavače zadáte např. „cenové mapy“

Prodej rodinného domu a příprava na prezentaci domu

Při prodeji rodinného domu se zaměřte na kompletní přípravu pro prezentaci domu, úklid domu a home staging (vlastní vybavení domácnosti), který je proveden před pořízením profesionálních fotografií a dále kompletní využití marketingových nástrojů připravených na mírů daného domu, včetně využití nejmodernější techniky pro 3D vizualizaci Vašeho domu a následné zpřístupnění vizualizace Vašeho domu pro prodej na internetu.

Kupuji dům

Výhody pro Vás

Nevíte přesně co vybrat pro váš dům, neorientujete se v dotacích? Napište mi svoje tel. číslo, zavolám a spolu upřesníme zadání poptávky. Informace pro využití dotací NZÚ na konkrétní dům jsou zpoplatněny: 1 hod – 1 200 Kč.

Pro převážnou většinu je koupě domu dlouhodobým finančním závazkem. Během praxe se setkávám s desítkami případů koupě domu, jehož následná neplánovaná oprava přidělala majitelům nespočet vrásek a zásahů do soukromého života.

Ať již kupujete dům bez realitky nebo koupě domu probíhá za účasti realitního makléře, který zastupuje prodávající stranu, mělo by vás vždy zajímat na co si dát pozor při koupi domu.

Inspekce nemovitostí – podrobné informace

Poradím vám s návrhem využití dotací Nová zelená úsporám pro rekonstrukci domu

Zároveň můžete od inspektora získat informace pro budoucí opravu, rekonstrukci domu a instalaci nových technologií pro sníženy spotřeby energie na provoz budoucího domu.

Poradíme jaké jsou možnosti čerpání dotace z programu Nová zelená úsporám (NZÚ) pro Váš budoucí dům.

Zpracování projektu pro rekonstrukci domu a dotaci Nová zelená úsporám

Zpracováváme souběžně jak projekt pro rekonstrukci domu, tak projekt pro dotaci Nová zelená úsporám. Výše dotací je v řádu statisíců.

Podrobnější informace před koupí domu

Průvodce přípravou koupě domu - jak koupit dům?

Níže uvedené body Vás provedou přípravou před koupí domu a popíší další kroky pro úspěšný a rychlý nákup domu. Pomůžou Vám s pojmy PENB (někdy nesprávně označovaný jako energetický štítek). Upozorní, na na co si dát pozor při koupi domu dříve, než podepíšete kupní smlouvu.

Kontrola zákresu v katastrální mapě

Během své praxe se setkávám s případy, kdy vlastníci domů v průběhu minulých let přistavěli nové části ke stávajícímu domu, které nezkolaudovali, popř. zkolaudovali, ale změny nebyly zaneseny do katastrální mapy. Tato skutečnost prodlužuje vlastní prodej. Banky poskytující hypotéky požadují, aby skutečný stav byl v souladu s údaji uvedenými v katastru nemovitostí. Doporučuji podívat se na katastrální mapu v leteckém pohledu a v případě nesrovnalostí, mezi zákresem v katastrální mapě a skutečností, provést nápravu. Podrobnosti vám sdělí katastrální a stavební úřad.

Při nápravě se bude jednat převážně o zhotovení geometrického plánu, dokumentace pasportu stávajícího stavu, doložení všech dokumentů pro potvrzení povolení existující stavby, popř. dodatečné povolení stavby. Podrobnosti v dalším textu. Pokud koupíte dům, který nebude správně zanesen v katastru nemovitostí, počítejte s výdaji na zpracování převážně geometrického plánu, pasportu, popř. dodatečného povolení stavby.

Geometrický plán a zanesení stavby do katastrální mapy

Pokud nemáte stavby zakresleny v katastrální mapě je nutné postoupit tyto kroky:
Nechat si zpracovat geometrický plán
U staveb a jejich změn postavených před rokem 1976 nechat udělat pasport stavební úřad vydá potvrzení o existenci stavby
U staveb postavených po roce 1976 dodatečné povolení stavby (výkresová dokumentace + revizní zprávy) stavební úřad vydá
dodatečné povolení
Zanést na katastrální úřad:
• Geometrický plán
• Vydané potvrzení o existenci stavby, popř. dodatečné povolení stavby včetně ověřené dokumentace od stavebního úřadu
Postup vždy předem konzultujte ze stavebním a katastrálním úřadem.

Kontrola stávající výkresové dokumentace se skutečným stavem prodávaných nemovitých věcí

Dle § 125 odst. 1 a 3 zákon č. 183/2006 Sb. (stavební zákon) povinnost archivovat dokumentaci,…“při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby“.

(1) Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.

(3) Neplní li vlastník stavby povinnost podle odstavce 1, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace (pasport stavby), pokud ji stavebník nepořídil sám
1.
Pokud máte projektovou dokumentaci, která skutečnému stavu nemovitých věcí odpovídá, tak je vše v pořádku. Pokud dokumentaci nemáte, máte možnost, jako vlastník požádat stavební úřad o nahlédnutí do archivní dokumentace vašeho domu a za úplatu zkopírovat výkresovou dokumentaci. Pokud je nemovitost na vesnici, lze ještě dohledat archivní dokumentaci na obecním úřadě.
2.
Pokud projektovou dokumentaci nemáte, mohou nastat tyto případy:
Potvrzení existence stavby
Dodatečné povolení stavby
Postup vždy předem konzultujte se stavebním úřadem.

Technický průkaz o stavu domu

Jednou z možností, jak zjistit technický stav domu, je nechat si zpracovat technický průkaz pořizovaného domu. Pořízením průkazu KOMPLET budete mít i hrubé orientační náklady na opravy pořizované stavby (orientační náklady nezohledňují budoucí přístavby, nástavby, vestavby.

INSPEKCE NEMOVITOSTI ZÁKLAD
Certifikovaný inspektor nemovitosti prozkoumá předmětnou nemovitost. Na základě průzkumu vypracuje TECHNICKÝ PRŮKAZ NEMOVITOSTI, který obsahuje grafické vyhodnocení, popis nemovitosti a jejích případných problémů a vyhodnocený seznam všech hodnocených rizik podle metodiky NEMOPAS.

INSPEKCE NEMOVITOSTI STANDARD
Certifikovaný inspektor nemovitosti prozkoumá předmětnou nemovitost. Na základě průzkumu vypracuje TECHNICKÝ PRŮKAZ NEMOVITOSTI, který obsahuje grafické vyhodnocení, popis nemovitosti a jejích případných problémů a vyhodnocený seznam všech hodnocených rizik podle metodiky NEMOPAS. Každé případné riziko je podrobně analyzována na samostatném listě.

INSPEKCE NEMOVITOSTI KOMPLET
Certifikovaný inspektor nemovitosti prozkoumá předmětnou nemovitost. Na základě průzkumu vypracuje TECHNICKÝ PRŮKAZ NEMOVITOSTI, který obsahuje grafické vyhodnocení, popis nemovitosti a jejích případných problémů a seznam všech hodnocených rizik podle metodiky NEMOPAS. Každé případné riziko je podrobně popsána na samostatném listě. Ke každému riziku je navržen způsob sanace a ta je řádově oceněna (hrubý odhad). Na titulní straně je uvedena celková řádová odhadovaná cena všech sanací na nemovitosti.

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

V průkazu energetické náročnosti budovy jsou v závěru uvedena doporučená opatření pro snížení energetické náročnosti budovy.

Máte dotaz ohledně možnosti získání dotace? Zavolejte, napište.

Předání a poskytnutí dokumentů

Dle stavebního zákona při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby. Dále je dobré od původního vlastníka získat i další níže uvedené dokumenty, které Vám pomohou s provozem domu a návrhem dalších úsporných opatření.
• Projektová dokumentace, včetně všech povolení a kolaudací
• Revize
• Záruční listy
• Manuály pro obsluhu technického vybavení domu
• Kontakty na revizní techniky, stavební firmy, které využíváte pro provoz a údržbu vašeho domu

Prohlídka domu před koupí

Pokud koupím dům a počítám s kompletní rekonstrukcí domu, včetně zásahů do nosných konstrukcí, není důvod provádět technickou inspekci, která upozorní, na co si dát pozor při koupi domu. Pokud však kupuji nově postavený nebo zrekonstruovaný dům, tak je inspekce více než doporučená. Stále existuje spousta nekvalitních rekonstrukcí a stavebních prací, které Vám v budoucnu přidělají spoustu problémů a nákladů na opravy domu. Zdarma si můžete stáhnout 18 tipů na rizika před koupí domu a zjistit na co si dát pozor při koupi domu. Zdarma si také můžete stáhnout průvodce přípravou nákupu domu.

18 tipů na rizika

Technický stav domu je nejvíce podceňovanou skutečností před koupí domu. Kupující často věnuje enormní pozornost a energii vyjednávání o ceně, a k jeho škodě naprosto opomíjí samotný technický stav domu. Technický stav domu může mít zásadní vliv na výslednou cenu.

18 tipů na Rizika je přehled vybraných rizik, kdy inspektoři představují problémy či potenciálně problematické konstrukce či řešení, se kterými se při své práci setkávají. Dokument zpracovala a poskytla společnost DEKPROJEKT s.r.o.

Návrh a realizace úsporných opatření

Jak dále postupovat s rekonstrukcí domu a současně využít dotace na snížení nákladů na provoz domu se dozvíte v části „ÚSPORNÁ OPATŘENÍ“. Najdete zde odpovědi na otázky, jak řešit snížení nákladů v domácnosti, únik tepla z domu, únik tepla stropem, únik tepla okny. Mezi nejčastější návrhy, jak řešit únik tepla je realizace zateplení domu, zateplení střechy, zateplení stropu, zateplení fasády, zateplení soklu, zateplení podkroví, zateplení podlahy, zateplení půdy, zateplení stropu sklepa. Je zde i možnost využít dotace na zateplení a dotace na výměnu oken. Lze aplikovat i vnitřní zateplení např. u zateplení starého domu.

Zdroje energií pro úsporný provoz domu

Další možností, jak snížit náklady na provoz je využít moderní zdroje energie jako je např. tepelné čerpadlo, fotovoltaika (akumulace elektrické energie z fotovoltaiky, akumulátory pro fotovoltaiku, ostrovní fotovoltaika). Fotovoltaika pro rodinné domy (fotovoltaika na střechu) je předmětem i „dotace fotovoltaika“ v programu nová zelená úsporám fotovoltaika. Dotaci lze využít i na tepelná čerpadla (podrobnosti viz. NZÚ). Další možností je využít rekuperaci vzduchu, kde je na výběr lokální rekuperace a decentrální rekuperace.